Cómo hacer un presupuesto de reforma: por partidas, del PEM al IVA.
Un presupuesto de reforma bien hecho se lee de arriba abajo sin sorpresas: capítulos ordenados, partidas medidas con su precio y, al final, los porcentajes y el IVA que toca. Aquí va cómo se monta desde el lado del contratista: partidas, capítulos, del PEM al presupuesto de contrata y si la obra va al 10 % o al 21 % de IVA.
Publicado el 5 de octubre de 2026 · 7 min de lectura · Por Albert Grau
Las partidas y el PEM.
Todo empieza en la medición. Cada partida es una unidad de obra con su unidad (m², m, ud, kg), su cantidad medida y su precio unitario. Cantidad por precio da el importe de la partida. Si la medición te la pasa el arquitecto o la propiedad, lo normal es que llegue como estado de mediciones, con los códigos y el orden ya puestos.
El presupuesto de ejecución material, el PEM, es la suma de todas las partidas medidas más las partidas alzadas. Una partida alzada es un importe cerrado para algo que no se mide por unidades. Conviene usarlas poco, porque el cliente no puede comprobarlas.
Las partidas se agrupan en capítulos. Si la reforma tiene proyecto, el CTE (Parte I, Anejo I) pide que el presupuesto agrupe las partidas por capítulos e incluya el control de calidad y la seguridad y salud. Sin proyecto, agrupar por capítulos sigue siendo lo práctico: facilita revisar, comparar con otras ofertas y certificar después.
Los capítulos típicos de una reforma.
No hay una lista oficial de capítulos para una reforma. La que sigue es costumbre del sector, no norma, y cada empresa la ajusta:
| Nº | Capítulo | Qué suele entrar |
|---|---|---|
| 01 | Derribos | Retirada de tabiques, alicatados, pavimentos, sanitarios y carpinterías que se sustituyen. |
| 02 | Albañilería | Tabiques nuevos, recrecidos, regatas, tapados y ayudas a los instaladores. |
| 03 | Revestimientos | Alicatados, pavimentos, enyesados y falsos techos. |
| 04 | Carpintería | Puertas de paso, armarios y, si se cambian, ventanas. |
| 05 | Fontanería | Red de agua, desagües, sanitarios y grifería. |
| 06 | Electricidad | Cuadro, circuitos, mecanismos e iluminación. |
| 07 | Climatización | Aire acondicionado, calefacción y ventilación. |
| 08 | Pintura | Preparación de soportes y pintura de paredes y techos. |
| 09 | Gestión de residuos | Contenedores, transporte y gestión de los residuos de la obra. |
| 10 | Seguridad y salud | Protecciones colectivas e individuales y señalización. |
Con proyecto, la gestión de residuos va en capítulo independiente, como pide el RD 105/2008.
El orden importa menos que la coherencia. Si la medición viene con unos códigos y un orden, el presupuesto debería mantenerlos, para que quien lo revise pueda ir partida por partida sin buscar. Lo contamos con más detalle en presupuesto por capítulos en construcción.
Del PEM al presupuesto de contrata.
Al PEM se le suman los gastos generales (GG) y el beneficio industrial (BI). PEM más GG más BI da el presupuesto de contrata, y el IVA va aparte.
En obra pública los porcentajes están fijados: el artículo 131 del RD 1098/2001 pone los gastos generales entre el 13 y el 17 % y el beneficio industrial en el 6 %, sobre el PEM. En obra privada no hay porcentajes regulados: cada empresa aplica su criterio, y muchas usan el 13 % y el 6 % por analogía con la obra pública. Es una costumbre, no una norma.
En los gastos generales van los costes de la empresa que no se cargan a una partida concreta, como la oficina o los gastos financieros. El beneficio industrial es lo que la empresa quiere ganar con la obra. Si se mete margen dentro de los precios unitarios y luego se vuelve a sumar abajo, nadie sabe cuánto se gana en cada obra. Un ejemplo con números inventados y redondos, usando 13 % y 6 %:
| Concepto | Cómo se calcula | Importe |
|---|---|---|
| PEM | Suma de partidas medidas y partidas alzadas | 30.000,00 € |
| Gastos generales | 13 % del PEM | 3.900,00 € |
| Beneficio industrial | 6 % del PEM | 1.800,00 € |
| Presupuesto de contrata | PEM + GG + BI | 35.700,00 € |
Encima va el IVA: 3.570,00 € al 10 % o 7.497,00 € al 21 %, así que la misma obra sale por 39.270,00 € o por 43.197,00 €. Esa diferencia es la razón de que el tipo de IVA haya que decidirlo antes de enviar el presupuesto, no al facturar.
El IVA de una reforma: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %.
El tipo general es el 21 %. Según la Agencia Tributaria, la renovación o reparación de una vivienda va al 10 % si se cumplen a la vez tres condiciones. El destinatario es una persona física que usa la vivienda como vivienda particular, o una comunidad de propietarios. La obra empieza al menos dos años después de terminada la construcción o la última rehabilitación. Y los materiales que aporta el contratista no pasan del 40 % de la base imponible.
La condición de los materiales pide cuidado: si pasan del 40 %, no va al 21 % solo la parte de materiales, va toda la obra. Y si la vivienda está alquilada o tiene uso profesional, el tipo es el 21 % aunque la obra sea idéntica, como recogen las preguntas frecuentes de la AEAT.
| Caso | IVA |
|---|---|
| Vivienda particular de una persona física, con las tres condiciones | 10 % |
| Comunidad de propietarios, con las tres condiciones | 10 % |
| Materiales del contratista por encima del 40 % de la base imponible | 21 % en toda la obra |
| Obra que empieza antes de 2 años desde la construcción o la última rehabilitación | 21 % |
| Vivienda alquilada o con uso profesional | 21 % |
| Rehabilitación de vivienda en sentido estricto (entre otros requisitos, coste superior al 25 % del valor) | 10 % |
Si la obra puede ser una rehabilitación en sentido estricto, revisa sus requisitos con la AEAT o con tu gestoría antes de presupuestar. En 2026 estos tipos no han cambiado.
Para vigilar el 40 % hay que separar materiales de mano de obra, y eso lo da la descomposición de cada partida. Si tus partidas tienen descompuesto, sumas la parte de materiales que aportas y la comparas con la base imponible. Con precios cerrados sin descomponer, no hay forma de saberlo con seguridad.
La parte mecánica del presupuesto.
Los porcentajes y el tipo de IVA son criterio de la empresa. Buscar cada partida de la medición en tu base de precios, copiar el precio y montar los capítulos no lo es, y eso es lo que automatizamos en Pracmatik.
El sistema lee el estado de mediciones tal como llega, en PDF (exportado de TCQ o Presto, y también escaneado), Excel, BC3 o Word. Busca cada partida en la base de precios propia de la constructora, no en una de referencia, marca las que no encuentra para que las mire el técnico y devuelve el presupuesto por capítulos en un Excel editable, con los mismos códigos y el mismo orden. Siempre lo revisa una persona antes de enviarlo.
No trabaja con planos, ni con modelos de Revit ni con archivos IFC: parte de una medición ya hecha. Hoy lo usan dos constructoras de Cataluña. En la página del bot de presupuestos hay un ejemplo completo con datos inventados: una reforma de vivienda de 85 m² con 7 capítulos y 22 partidas, con la medición en PDF y el Excel que se devuelve.
Dudas habituales sobre el presupuesto de reforma.
¿Qué diferencia hay entre el PEM y el presupuesto de contrata?
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El PEM es la suma de las partidas medidas por su precio más las partidas alzadas. El presupuesto de contrata le suma los gastos generales y el beneficio industrial. El IVA se calcula después, sobre el presupuesto de contrata.
¿Qué porcentaje de gastos generales y beneficio industrial se pone en una reforma?
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En obra privada no está regulado y cada empresa aplica su criterio. En obra pública el RD 1098/2001 fija entre el 13 y el 17 % de gastos generales y el 6 % de beneficio industrial, y muchas empresas usan 13 % y 6 % por analogía, como costumbre.
¿Una reforma de vivienda lleva IVA del 10 %?
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Sí, si el cliente es un particular que la usa como vivienda o una comunidad de propietarios, la obra empieza al menos dos años después de construida o rehabilitada y los materiales que aportas no pasan del 40 % de la base imponible. Si falla alguna condición, o la vivienda está alquilada o tiene uso profesional, va al 21 %.
¿Hay que poner la gestión de residuos en un capítulo aparte?
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Si la obra tiene proyecto, sí: según el RD 105/2008 va en capítulo independiente. Sin proyecto, separarla igualmente deja claro al cliente un coste que existe de todas formas.